El impago del alquiler continúa siendo una de las mayores preocupaciones del arrendador y, a la vez, uno de los problemas más habituales en el ámbito del arrendamiento de vivienda. En 2026 nos encontramos ante un contexto político, parlamentario y legislativo particularmente sensible e intenso que ha dado lugar a constantes modificaciones normativas de vigencia reducida, generando un clima de cierta incertidumbre. En este artículo vamos a explicarte qué opciones tiene el propietario cuando el inquilino deja de pagar el alquiler, qué pasos debe seguir y qué aspectos legales debe tener en cuenta.

El punto de partida: el contrato de arrendamiento

La relación entre propietario e inquilino se regula, principalmente, por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), si bien debemos tener en cuenta las constantes modificaciones o prórrogas de vigencia reducida o limitada que vienen aplicándose mediante la fórmula de Real Decreto-ley. Tanto la citada Ley de Arrendamientos Urbanos, como el propio Código Civil, consideran el pago de la renta como la obligación básica y esencial a cumplir, de forma puntual, por todo arrendatario. Por ello, el incumplimiento de la obligación de abonar la renta faculta al arrendador, conforme al artículo 27.2.a) de la LAU, para:

• Resolver el contrato.
• Reclamar las cantidades debidas en concepto de renta y cantidades asimiladas.
• Solicitar el desahucio del inquilino.

Este derecho se complementa, además, con lo previsto en el Código Civil en materia de incumplimiento contractual.

Primer paso: Requerimiento previo a la vía judicial.

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia impuso, como requisito previo a acudir a la vía judicial, intentar un medio de solución extrajudicial del conflicto, bien mediante un acto de conciliación, una mediación, una negociación entre profesionales o un requerimiento previo. Por lo tanto, y salvo las materias expresamente exoneradas de este requisito, la interposición de una demanda ante los Tribunales de Primera Instancia requiere acreditar que se ha intentado un medio para obtener la solución extrajudicial del conflicto. Un medio habitual, y que hasta el momento está siendo admitido por la doctrina mayoritaria, consiste en remitir una reclamación extrajudicial por un medio que permita dejar constancia tanto de su remisión, como de su contenido y recepción por el arrendatario. Este requerimiento previo cobra una especial relevancia en el caso de las demandas de desahucio por falta de pago ya que, además de superar el requisito previo a la vía judicial, podrá servir también para evitar la enervación de la acción de desahucio, consistente en la facultad legal del arrendatario de permanecer en la finca arrendada abonando aquellos importes que pudieran estar pendientes de pago al momento de recibir el requerimiento judicial. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que no cualquier requerimiento será válido, sino que Jurisprudencia y Doctrina llevan años desarrollando el contenido que debe constar en la reclamación, y el medio mediante el cual debe ser remitida para desplegar plenos efectos.

Procedimiento de desahucio por falta de pago

Si, tras el requerimiento, el inquilino se mantiene en situación de impago, el arrendador podrá iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago, mediante una demanda de juicio verbal, regulado en los artículos 250.1.1º y 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Mediante esta demanda, que deberá ser necesariamente interpuesta bajo representación de Procurador y asistencia de Abogado, se solicitará:

• La resolución del Contrato de Arrendamiento.
• La reclamación de las rentas y otras cantidades asimiladas que estuvieran pendientes de pago.
• El desahucio o desalojo del inmueble.

Se trata de un procedimiento verbal con determinadas especialidades procesales pensadas para favorecer una tramitación más ágil.

La enervación del desahucio

Como ya hemos advertido, uno de los aspectos clave del desahucio por falta de pago consiste en la facultad reconocida al arrendatario en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta facultad, denominada enervación, permite al arrendatario evitar el desahucio y dar continuidad a la relación arrendaticia si:

• Paga la totalidad de la deuda reclamada
• Lo hace dentro del plazo legal concedido en el procedimiento

Sin embargo:

• Solo puede ejercerse una vez durante la vigencia del contrato
• No procede si el arrendador ha requerido de pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la demanda y el inquilino no ha satisfecho la deuda.

Este mecanismo introduce un elemento de protección para el arrendatario.

Situaciones de vulnerabilidad

Desde el año 2020, a través del Real Decreto-ley 11/2020, se han venido implementando y prorrogando medidas específicas para proteger a personas en situación de vulnerabilidad, especialmente a través de normativa extraordinaria en materia de vivienda. Esto puede implicar:

• Suspensión temporal del procedimiento de desahucio en determinados supuestos.
• Comunicación a los servicios sociales competentes.
• Posibles retrasos en el lanzamiento o desalojo forzoso de la vivienda.

Estas medidas deben aplicarse conforme a la normativa vigente en cada momento y a los requisitos legalmente establecidos.

Recuperación de la deuda

El propietario, además del desahucio, puede reclamar en el mismo procedimiento judicial:

• Rentas impagadas
• Cantidades asimiladas (gastos repercutibles, suministros, etc.)
• Intereses

Ahora bien, tras una eventual Sentencia que estime la cantidad reclamada, si el arrendatario no procede a abonar voluntariamente el importe debido, deberá iniciarse una demanda de ejecución que permita iniciar el proceso de embargos.

Qué ocurre si el inquilino abandona la vivienda

En algunos casos, el inquilino deja de pagar y abandona la vivienda sin comunicación formal. En estas situaciones, es importante actuar con cautela:

• No se debe recuperar la posesión por vías de hecho si existe incertidumbre sobre la situación.
• Es recomendable verificar el abandono efectivo.
• Puede ser necesario acudir al procedimiento judicial para evitar riesgos

Para evitar posibles controversias, es necesario contar con un documento mediante el cual arrendador y arrendatario consientan expresamente la resolución del Contrato o, en su caso, una resolución judicial que declare la resolución del Contrato y la puesta a disposición del inmueble a favor de su propietario.

Plazos y duración del procedimiento

Aunque el procedimiento de desahucio está diseñado para ser ágil:

• Puede prolongarse varios meses en función del juzgado.
• Puede verse afectado por incidencias procesales.
• Puede retrasarse en caso de situaciones de vulnerabilidad.

Por ello, es fundamental iniciar las actuaciones sin demora.

Qué debe hacer el propietario

Ante un impago, es recomendable:

• Revisar el contrato de arrendamiento.
• Recopilar la documentación acreditativa.
• Realizar un requerimiento fehaciente de pago.
• Iniciar el procedimiento judicial lo antes posible.

Nuestra experiencia, tras más de treinta años de especialización en materia de Arrendamientos Urbanos, demuestra que una actuación rápida y correctamente enfocada desde los primeros indicios de impago resulta fundamental para reducir, en la medida de lo posible, el perjuicio económico que esta situación puede generar al arrendador. La demora en la adopción de decisiones o la utilización de mecanismos inadecuados suele traducirse en un incremento de la deuda, una mayor dificultad para recuperar la posesión del inmueble y, en muchos casos, en costes adicionales que podrían haberse evitado con una adecuada estrategia jurídica desde el inicio. Por ello, ante cualquier situación de impago o incumplimiento contractual, resulta especialmente recomendable contar desde el primer momento con el asesoramiento de un despacho de abogados especializado en Arrendamientos Urbanos, capaz de analizar cada caso concreto y definir la actuación más eficaz para proteger los intereses del arrendador con la mayor seguridad jurídica posible.

Conclusión

El impago del alquiler constituye una causa legal de resolución del contrato conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos, que permite al propietario acudir al procedimiento de desahucio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, previo requerimiento extrajudicial. No obstante, el proceso judicial puede verse condicionado por factores como la enervación del desahucio o las medidas legales de protección en situaciones de vulnerabilidad. En 2026, resulta esencial conocer con precisión el marco legal aplicable y actuar de forma diligente para proteger los derechos del arrendador y evitar complicaciones jurídicas.