La declaración de
Bilbao como Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), publicada en el
BOE el 30 de octubre de 2025 y en vigor desde el
31 de octubre de 2025, marca un antes y un después en el mercado del alquiler vizcaíno. Esta medida pretende contener el aumento de precios en áreas donde el acceso a la vivienda se considera especialmente difícil.
A continuación te explicamos qué implica esta declaración, cómo afecta a los contratos de alquiler y qué deben tener en cuenta tanto propietarios como inquilinos.
¿Qué significa que un municipio, o alguno de sus ámbitos, sea declarado Zona de Mercado Residencial Tensionado?
La figura de las “zonas de mercado residencial tensionado” la introduce, en su artículo 18, la
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, como instrumento para contener el precio del alquiler donde el acceso a la vivienda se ha vuelto especialmente difícil.
En términos simplificados, un área puede ser declarada tensionada cuando se cumple, al menos, uno de estos criterios:
- El coste medio de la vivienda (alquiler o compra) supera el 30% de la renta media de los hogares de la zona, incluyendo gastos y suministros básicos.
- O bien, el precio del alquiler ha crecido en los últimos cinco años más de 3 puntos por encima del IPC en el mismo periodo.
En el caso de Bilbao, el Gobierno Vasco declaró el municipio como ZMRT mediante
Orden de 21 de agosto de 2025, publicada en el BOPV de 4 de septiembre de 2025. Posteriormente, el
Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana incluyó esta declaración en la
Resolución de 29 de octubre de 2025, que recoge la relación de zonas tensionadas del tercer trimestre de 2025, publicada en el BOE el 30 de octubre.
Vigencia y alcance de la declaración de Bilbao como Zona de Mercado Residencial Tensionado
La declaración de Bilbao como ZMRT tendrá una
vigencia inicial de tres años, contados desde el
31 de octubre de 2025. Durante este periodo, los nuevos contratos de
arrendamiento de vivienda habitual de inmuebles localizados en Bilbao quedan sometidos a un régimen de limitación de rentas vinculado a:
- La renta del contrato anterior (si la vivienda ha estado alquilada en los últimos 5 años).
- Y, cuando sea aplicable, al sistema de índices de precios de referencia.
La declaración afecta a
todas las viviendas ubicadas dentro del término municipal de Bilbao destinadas al alquiler como vivienda habitual y permanente, tanto si pertenecen a grandes tenedores como a pequeños propietarios.
Quién es considerado “gran tenedor” en Bilbao
Para Bilbao se concreta la definición de
gran tenedor como la persona física o jurídica que posea
más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Esta condición será determinante a efectos de fijar la renta en los nuevos contratos cuando se publique el
Sistema de Índices de Precios de Referencia para Bizkaia, actualmente en desarrollo.
Cálculo de la renta en Bilbao mientras no se aplique el índice de referencia específico
Aquí es donde empiezan las dudas prácticas. Vamos a hablaros de cómo se determina la renta de un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual en Bilbao
a partir de la declaración como ZMRT y mientras no sean de aplicación efectiva los índices de referencia específicos para el territorio de Bizkaia.
a) Viviendas que NO han estado alquiladas como vivienda habitual en los últimos 5 años
Imaginemos un piso en Bilbao que ha estado vacío, o alquilado como uso distinto (turístico, despacho, etc.), pero
no ha sido arrendado como vivienda habitual en los últimos cinco años.
- Mientras no existan índices de referencia aplicables a Bizkaia, la renta del nuevo contrato será, en la práctica, la que libremente acuerden arrendador y arrendatario.
- La condición de que el propietario sea o no gran tenedor, a efectos de fijar esa primera renta en este escenario, no tiene impacto directo hasta que los índices se apliquen de forma efectiva en la zona.
Por ejemplo, una propietaria alquila por primera vez un piso en Deusto. No existe contrato previo de vivienda habitual en los últimos cinco años. En este momento, mientras no haya índice de referencia territorial operativo, las partes pueden fijar libremente la renta, por ejemplo, 1.100 €/mes.
b) Viviendas que SÍ han estado alquiladas como vivienda habitual en los últimos 5 años
Aquí sí opera una
limitación inmediata, incluso sin índice de referencia:
- La renta del nuevo contrato no puede superar la última renta vigente en el contrato anterior sobre esa misma vivienda.
- Esa renta se calcula actualizada según la cláusula de revisión prevista en el contrato anterior.
- No se pueden introducir nuevas cláusulas que trasladen al inquilino gastos que antes no asumía (por ejemplo, comunidad, tasas de basuras, etc.).
Excepcionalmente, se podrá
incrementar la renta hasta un
máximo del 10% cuando concurran determinadas circunstancias, como:
- Obras de rehabilitación ejecutadas en los dos años anteriores al nuevo contrato.
- Actuaciones llevadas a cabo en los dos años anteriores que hayan conseguido un ahorro de energía primaria no renovable de, al menos, un 30 %.
- Mejoras significativas de accesibilidad (por ejemplo, instalación de ascensor o adecuación para personas con movilidad reducida) en los dos años previos.
- Contratos de larga duración, firmados por un periodo de 10 años o más, o con posibilidad real de prórroga voluntaria hasta esos 10 años.
Por ejemplo, un piso en Indautxu se alquiló entre 2021 y 2024 por 900 €/mes. Al actualizar la renta conforme al índice aplicable, el resultado es 930 €/mes. La nueva renta, en principio, no puede superar esos 930 €, salvo que el propietario acredite una de las mejoras citadas o firme un contrato de, por ejemplo, 10 años; en ese caso, podría llegar hasta un máximo de 990 €/mes (900 € + 10%).
¿Qué pasará cuando el sistema de índices de referencia sea plenamente aplicable en Bilbao?
Una vez se publique el sistema de índices aplicable en Bilbao, será
obligatorio utilizarlo para determinar la renta máxima en los nuevos contratos suscritos por los grandes tenedores y en los casos en los que la vivienda no haya estado alquilada en los últimos cinco años, considerando las características del inmueble (superficie, ubicación, antigüedad, eficiencia energética, servicios comunes, etc.).
a) Propietario que NO es gran tenedor
- Vivienda no alquilada como vivienda habitual en los últimos 5 años: la renta inicial no podrá superar el límite máximo del precio resultante del sistema de índices de referencia para esa vivienda concreta (en función de sus características).
- Vivienda sí alquilada como vivienda habitual en los últimos 5 años: la renta no podrá ser superior a la última renta actualizada conforme al contrato anterior, salvo en los casos excepcionales que permiten incrementarla hasta el 10 %.
b) Propietario que SÍ es gran tenedor
En el caso de los grandes tenedores la renta de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda
no podrá superar el valor máximo del
índice de referencia para esa vivienda.
Nos surgen dudas respecto a si, en los casos en los que la vivienda haya estado arrendada como vivienda habitual en los últimos cinco años por una
renta especialmente baja, la nueva renta debe quedar igualmente limitada a
no superar la última renta actualizada de ese contrato anterior.
Nos referimos a situaciones en las que, por distintos motivos, los arrendadores han mantenido la vivienda alquilada por un importe reducido y, al formalizar un nuevo contrato, se verían obligados a
conservar esa renta baja, aun actualizada, incluso cuando resulte
inferior a la renta derivada del índice de referencia aplicable en la zona tensionada,
sin posibilidad de pactar la renta que resultaría de dicho índice.
En todo caso,
habrá que esperar a ver cuál es la interpretación que vaya consolidando la doctrina y los tribunales sobre esta cuestión.
Efectos de la declaración sobre la prórroga del contrato
La declaración de Bilbao como ZMRT no solo afecta a la renta inicial: también incide en la
duración del contrato. Durante la vigencia de una declaración de zona tensionada, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual suscritos a partir del 26 de mayo de 2023 podrían beneficiarse de
una prórroga extraordinaria de hasta tres años en contratos de vivienda habitual situados en zonas tensionadas, una vez agotadas:
- La prórroga obligatoria del artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) (5 años si el arrendador es persona física, 7 si es persona jurídica).
- Y la prórroga tácita del artículo 10.1 LAU (hasta 3 años adicionales).
En Bilbao, si el contrato está sujeto a la LAU y la vivienda se ubica en la zona tensionada durante la vigencia de la declaración, el arrendatario podría solicitar esta prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de tres años, manteniendo las condiciones del contrato vigente, salvo:
- Que arrendador y arrendatario hayan fijado otros términos o condiciones;
- Que suscriban un nuevo contrato respetando las limitaciones de renta;
- Que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones la necesidad de ocupar la vivienda para sí o determinados familiares, conforme al artículo 9.3 LAU.
¿Tendrán los índices que se publiquen efectos retroactivos sobre los contratos ya firmados?
Una cuestión que ha generado dudas es si, una vez publicados los
índices de precios de referencia, estos podrían aplicarse retroactivamente a contratos ya firmados, y usarse para obligar a reducir la renta de contratos ya firmados con anterioridad.
El criterio mayoritario es que
los índices no deben aplicarse con efecto retroactivo sobre contratos válidamente celebrados.
Los contratos formalizados antes de la entrada en vigor de los índices
no podrán ser revisados ni modificados a la baja, en aplicación de los principios de
seguridad jurídica (artículo 9.3 de la Constitución Española) y de
irretroactividad de disposiciones no favorables o restrictivas de derechos individuales.
En consecuencia, los contratos formalizados antes de que el índice sea operativo y efectivamente aplicable
no deberían verse alterados automáticamente. El inquilino no podría exigir la devolución de diferencias ni la revisión a la baja de la renta ya pactada, salvo que una futura interpretación judicial resolviera en sentido distinto.
Recomendaciones prácticas para propietarios e inquilinos
Si eres propietario (arrendador)
- Comprueba si tu inmueble está dentro de la zona tensionada. Antes de fijar la renta, asegúrate de que la vivienda se ubica efectivamente en el ámbito declarado como ZMRT. De ello dependerán las limitaciones de precio y las reglas de prórroga que tendrás que respetar.
- Acredita el histórico de la vivienda en los últimos cinco años. Es fundamental que tengas claro y documentado si la vivienda ha estado alquilada como vivienda habitual en los últimos cinco años.
- Valora si tienes la condición de gran tenedor. Revisa tu patrimonio inmobiliario para saber si superas los umbrales legales (número de viviendas o metros cuadrados residenciales).
- Documenta cuidadosamente obras y mejoras. Si pretendes aplicar el incremento de hasta un 10 % sobre la última renta, conserva facturas, certificados energéticos, memorias de obra y cualquier informe técnico que pueda respaldar ese incremento.
- Revisa las cláusulas de gastos y servicios. Evita trasladar al inquilino gastos que no asumía en el contrato anterior (comunidad, tasas, seguros, etc.) solo para compensar la limitación de renta.
Si eres inquilino (arrendatario)
- Confirma si la vivienda está en la ZMRT antes de firmar. Antes de aceptar una renta, verifica si el inmueble se sitúa dentro de un ámbito declarado tensionado. Si lo está, podrás beneficiarte de las limitaciones de renta y, en su caso, de la prórroga extraordinaria.
- Pide información sobre el contrato anterior y la renta aplicada. Con esos datos podrás comprobar si la nueva renta respeta el límite legal y si el incremento (en su caso) está justificado.
- Revisa con detalle quién paga qué gastos. Analiza con calma el reparto de gastos: comunidad, IBI, tasas de basuras, seguros, mantenimiento, etc. Si antes existía contrato de vivienda habitual y no se asumían ciertos gastos, conviene asegurarse de que no se estén introduciendo conceptos que desvirtúen la limitación de la renta.
- Ten presente tu derecho a la prórroga extraordinaria. En una zona tensionada, una vez agotadas las prórrogas ordinarias y tácitas previstas en la LAU, podrás solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años, siempre que se cumplan los requisitos legales.
- Infórmate sobre la condición de gran tenedor del propietario. Saber si tu arrendador es gran tenedor puede ayudarte a entender mejor el régimen de limitación de rentas que le es aplicable.
Conclusión
La declaración de un municipio como
Zona de Mercado Residencial Tensionado supone un
cambio estructural en la regulación del alquiler urbano: introduce
límites en la renta, distingue entre
grandes y pequeños tenedores, y otorga
nuevos derechos de prórroga al inquilino.
Hasta la publicación de los índices de precios de referencia, la fijación de rentas será más flexible, pero los propietarios deben extremar la precaución en la redacción de contratos y en la justificación de rentas anteriores.
Para unos y otros, la clave será la seguridad jurídica: actuar con transparencia, conservar la documentación y ajustar las condiciones del contrato al marco normativo vigente para evitar conflictos futuros.
